国际高尚居住社区、国际流行设计、先进的管理经验、熟练的操作模式……随着外资的大量涌入，成都房产“国际化”的趋势也越发浓厚。

　　然而，当外资房企在运作过程中，却感觉到成都房产并非一马平川。如何满足成都市民特有喜欢山水的需求？如何融入本土文化？“本土化”如何在产品中得以体现？是众多外资房企更好打造自身品牌的“必修课”。

　　2003年，对于成都房地产业来说，是不平凡的一年，因为这一年的“地王”是来自新加坡的“盛吉利公司”。

　　盛吉利公司，由盛邦置业、吉宝置业及天立国际三家新加坡知名地产商于2003年合资组建。公司成立不久，即出资4.4亿元拿下成都三圣乡969亩土地用于房产开发，项目定名为“卓锦城”。

　　卓锦城历经两年的历炼，2005年4月16日开盘。“前3天抢购人群排成长龙，2000多位客户将售楼大厅塞得满满当当，头一天成交300多套，确实风光了一番。”成都一家房地产顾问公司的游先生回忆起当时的盛况用“惊叹不已”来形容。

　　日益火爆的成都楼市加速了外资房企进入的脚步。2003年以来，仁恒置业、新加坡置地等纷纷进入成都，或出手竞拍土地，或与本地企业合作，声势甚大。

　　如果说之前外资成为成都“地王”还只是惊鸿一瞥，成都楼市仍然是以本土资本为主导的话，那么，进入2007年，成都楼市将开启以外来资本为主导的市场格局。

　　“成都已经成为众多外来企业和财团在中国西南部一个重要的战略布点。”中海地产成都公司总经理郭勇如是说，中海地产、华润置地、盛吉利……无一例外地尝到了布局成都的甜头。

　　回顾近年来成都房地产市场变化不难发现，新一轮的外资正在抢滩。成都市统计局公布的一份报告显示，仅去年1～9月，外资投向成都房地产开发投资额为34.8亿元，占总投资额的8.39%。

　　外资为何青睐成都房产市场？业界人士分析，成都市政和金融环境良好对外资吸引力不断增加；另一方面，外资在我国东南沿海的投资逐渐饱和，正在向中西部中心城市转移。

　　但是，外资企业投资成都房产是否能够适应成都本土特色？对“国际化”高尚社区成都人是否卖账？

　　轰动一时的“卓锦城”，因业主不满产品质量和户型设计而发生拒收风波，使这个一度让成都人充满期待号称“地王”的楼盘蒙上了阴影。

　　该楼盘多层住宅旁边的车库冒出了地面半个头，车库高出的这“半个头”把一楼遮挡了一半，阳光也难以爽快的照入房内。业主普遍认为，这冒出的“半个头”大大降低了未来入住后的生活品质。

　　“影响使用吗？我不觉得。”面对业主的说法，卓锦城开发商销售总监陈思进说得最多的一句话是“个人理解不同”。

　　“每个楼盘开发都有很多差异，成都的气候也完全不同于新加坡，很难用跟新加坡同样的标准建设成都的住宅。”陈思进并没有直接回应业主的质疑，不过，承认卓锦城经过一期开发，的确学习了很多经验，今后还需要更好地协调。

　　同样来自新加坡的吉宝置业，在成都独立开发的高档楼盘“粼江峰阁”，因楼体为全白色及精装修存在不同程度的问题，自2004年11月开盘至今销售状况“不尽人意”；仁恒置业开发的仁恒广场，则由于拆迁、设计等种种“进度延误”。

　　这些财大气粗的外资企业怎么了？

　　据成都尺度地产分析，在产品设计上，这些开发商没有融入到成都本土文化当中，其理念无法实现对接，加上项目建设中很多细节没跟上，使得部分企业形象受损。

　　日前，有消息称当年地王“卓锦城”尚未开工建设的余下600多亩土地已经拱手让人，盛吉利公司摇身变成一个项目投资公司。对此，陈思进则表示：“公司在成都的运作非常成功，并无转让土地一事。”

　　记者在采访中发现，在众多外来资本大举压境成都楼市的同时，和卓锦城一样的问题同样困扰这些外来企业。

　　那么，外资房产企业如何尽快融合成都市场？了解本土消费者对产品的需求？有什么障碍制约其发展？

　　融入本土看似简单，实际上是一个复杂的工程，尤其是当外来资本进入后，公司出现的外来与本地员工的相互融合也是不少公司头痛的问题。

　　一家外资企业进入成都市场伊始到现在，其营销总监一角就悬而未决，重要原因在于不少应聘者都因为地区文化差异难以融入而放弃。

　　“另外，对于住宅而言，成都人渴望阳光普照的落地大窗；成都人“依赖”有水景的房子；成都人很注重居住的私密性和小区的景观；成都人喜欢邻里间的交流等这些，部分外资企业也许不是很了解，导致在产品设计上出现了偏差。”一位本土房地产从业人员告诉记者，这是外资企业必须要解决的问题。对此，华远集团总裁任志强感叹，成都房地产市场对产品细节的需求有时显得比较“另类”。

　　成都人喜好阳光，华润置地特别对成都的日照进行了测量，他们发现成都的住宅南偏西15度到南偏东30度这个方向区间具备最好的采光效果。而龙湖地产策划中心负责人罗涛在接受记者采访时称：“龙湖在前期对成都市场研究时，甚至对成都人户外活动频率等日常生活细节都进行了摸底，在进入成都市场之前就已经对成都购房行为和购房心理进行了长期调查研究，发现有些在其它城市很受欢迎的设计却不见得会在成都受宠。”

　　或许正如陈思进所说，每个楼盘开发都有很多差异，气候、地理、风土人情……很难用跟国外同样的标准建设成都的住宅。盛吉利也认为，卓锦城的开发，的确表明外资房企在成都这块炙手可热的土地上还有学习了很多经验，今后还需要更好地协调。“更好地协调”更多的意思就在于外资房企如何更好的融入到成都本土的风俗习惯、风土人情当中来，在带来先进国际理念和管理方法的同时，让老百姓住的开心，用的放心。外资进入成都房地产市场，把握好成都人的喜好，这才是获得成功的关键。

　　质量报记者：邹宇报道